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自從實價登錄上路後，建案開價不再如『膨風水雞』。由於房屋買賣價格已無所遁形，遂有業者力推不二價交易，藉由誠信、透明及讓利策略，在買賣雙方之間共創雙贏。

對多數人來說，買一間房子得花畢生積蓄，對於房價當然能殺多少是多少；況且過去交易資訊不透明，常出現『開價嚇死人，成交笑死人』的誇張落差，以致消費者對建商開價缺乏信任，議價時寧可砍到見骨被請出門，也不願意買貴被當凱子。

好在建案開價虛張聲勢的情況，在實價登錄揭露交易價格後已收斂許多。為了博取消費者的信賴與好感，現今多數新案的開價策略，已由『開高任你殺』調整『貼近底價走』，甚至有業者認為，既然開價已趨近底價，何不直接用不二價賣，省下辛苦的議價攻防？因此市面上愈來愈多建案，選擇採取不二價模式售屋。

不二價銷售  有真有假

不過市面上號稱不二價的建案，並非全部都是不給議價的鐵漢子，部分建案只是拿不二價當作拒絕買家大刀殺價的擋箭牌而已。新北市主任消保官王治宇指出，過去就有民眾聽信案場不二價的說法，未經議價直接照開價買房，等到建案完售在實價登錄網站揭露後，才發現自己竟用了相對高價買了條件相對差的戶別，憤而向消保官申訴業者廣告不實。

這類不肖業者玩弄虛假不二價的行為，相當程度斫殺了民眾對不二價銷售的信任，使不二價發展一度陷入瓶頸，但真正採行不二價的業者也有因應之道，其中最重要的，就是開給民眾一個不含水份的合理行情。

行情要合理  民眾才信

負責銷售林口「京硯米蘭」的城洲廣告總經理吳俊青表示，若開價超出區域行情甚多，就算接待人員費盡三寸不爛之舌強調不二價，消費者也打死不信，唯有開出等同區域行情、甚至便宜一些的合理價格，民眾才會對不二價訴求有感。

以座落林口三井暢貨中心附近的「京硯米蘭」為例，該案以平均三十二 ‧ 五萬／坪的不二價銷售，由於開價幾乎比周邊四字頭個案的成交價還低，使不二價模式受消費者認同。

除以實在價格取信消費者外，代銷板橋「超級城市」系列案的海沃創意行銷副總林家睿指出，以同一標準對待所有消費者，亦是說服客戶接受不二價的關鍵之一。

林家睿透露，許多消費者為測試案場不二價真假，常請多組親友喬裝買家前來探價，在獲知案場對所有買家開出的價格都一樣、且通通不給議價後，終於對建案產生信任，甚至還因不二價不怕買貴，介紹更多親朋好友前來購屋，使其代銷的「超級城市」系列案買氣居高不下。

房價全透明  省時省力

一旦銷售方針獲消費者信賴，不二價『房價透明、不怕買貴』的特色，便成為業者賣房子的一大利器。吳俊青說明，消費者買房子，最怕就是明明條件一樣，自己卻因不擅議價而買得比人家貴，不過這在不二價的建案不會發生。

因不二價建案價格透明，條件相仿的戶別，基本上沒啥價差，消費者可回歸自身喜好選戶購屋，不必為了價格瞎操心；再者，由於不二價建案每戶售價差異不大，買家不需擔心整體社區行情遭特殊低價戶拖累，房子保值性反而略勝一般建案，更加深消費者對不二價建案的青睞。

雖然在堅守不二價的過程中，難免流失一些成交機會，但林家睿認為，在消費者明白建案的銷售策略後，來客準確度反倒提升不少，而且省去議價攻防後，業者可花更多心思在社區經營上，消費者則可更用心思考如何打造理想居家，不論買方還是賣方，都是交易中的大贏家。

捍衛價格  業者願犧牲

然而對部分消費者來說，有時想殺價不全然是價格因素，更多時候其實是情緒作祟，以致非得從業者那邊討到一些便宜才罷休！面對這種很在意『實惠感』的客戶，業者當然也有化危機為轉機的準備。

吳俊青透露，在價格無法妥協的情況下，為了使顧客感受滿滿誠意，業者多半會採取贈送家電、附簡易裝潢等優惠措施，且釋放優惠的態度有時比可議價建案還阿莎力。當然在好禮相送的同時，業者也會輔以區域實價登錄行情為價格掛保證，以期博得消費者理解。

有別送禮送到心坎裡的做法，泰舍實業董座楊岳修表示，比起給予個別客戶優惠，他更在意能否使群體一同受惠。楊岳修指出，他常與建案週邊的學校合作，提供數十萬乃至上百萬獎學金推行品德教育，此舉不僅奠定企業品牌形象，也能使消費者體會企業回饋在地的用心。當客戶認同企業的公益理念後，對價格也就不再錙銖必較。

低價成屋案  效果更佳

目前線上採行不二價的建案並不多，價格也有高有低，但林家睿認為，低價成屋案採用不二價銷售，效果比高價案及預售案來得突出。原因在於總價千萬左右的低價案，就算讓消費者費盡心力大砍百分之十，仍省不到一個車位，在省錢程度有限的情況下，與其殺價殺半天，消費者更願意接受業者提供的好禮優惠。

此外，預售屋需等到結案後，才會在實價登錄網站上揭露成交價，以當前的市況來看，資訊隱匿期可能長達一、兩年，使消費者難以驗證不二價虛實；相較之下，成屋的資訊落差僅約三個月，且消費者不用擔心交屋後建商主動大降價的風險，使低價成屋案在不二價銷售上更具優勢。

透明交易  未來新趨勢

據業者觀察，實價登錄上路之初，幾乎沒有客戶會相信建案不可議價，但如今已有兩到三成的民眾對不二價坦然接受，說明價格透明度高的不二價模式，將是未來房市買賣的新趨勢。

加以現階段市場主力之一的首購客觀念新穎，偏好直截了當的消費型態，對於過去開高價再來慢慢談的議價模式已感不耐，因此在客源及環境的改變之下，市面上以近乎不二價銷售的建案比例，料將隨著時間逐漸上升。

行政院長賴清德23日上午前往林口視察世大運選手村社會住宅，賴清德認為，應分層分批取得使用執照，以利後續建物改建、招商，加速選手村轉作社會住宅，至於總統蔡英文說8年20萬戶社宅目標，賴清德表示，4年8萬戶有信心。

內政部次長花敬群說，世大運選手村社會住宅共有4個基地，興建34棟地下2樓、地上12至21樓建物，分別有單人套房、2到4人房，共計3490戶，未來將設有國際創業聚落、幼兒園、身障、婦幼、長照等機構，甚至設立世大運紀念空間、選手回娘家住宿空間等，另包括合作住宅、連接專業非營利組織等多元創新使用目標，預計2018年7月竣工，隔年2月交屋。

賴清德表示，這麼大的空間，對於台灣未來新創事業有幫助，一定要確實執行。2019年2月的交屋時程應再縮短，建議分層分批取得使用執照，並改從現在就開始招商，可以爭取時效。

針對總統蔡英文競選提出的8年20萬戶社宅目標，賴清德回應，前4年目標訂在8萬戶左右，目前包租代管1年是1萬戶，4年就有4萬戶，進度很順利，未來4年新建部分也高達4萬7000戶，前4年目標達成，「我們有信心」。

台灣多風災，面臨颱風挾帶的大量雨勢，房屋可能出現漏水情況，情節嚴重者往往造成屋內物品以及裝潢嚴重損壞，雖然法律規定正常使用情況下，房東對租賃物有修繕責任，但因風災雨患造成的損害究竟是不可抗力的天災所致，還是房屋本身的瑕疵，且後續的修繕責任歸屬如何判定，常造成房東與房客之間的糾紛與爭議。

▲民眾看屋時應確認房東提供的各項配備並拍照存證，若損壞需修繕時較能減少糾紛。

許多租屋族經常遇到在居住一段時間後，屋內的配備或設施損壞故障，而房東不願意修復甚至還要求租客賠償的情況；加上近來颱風頻頻侵台，房屋滲水、毀損屋內財物的事件層出不窮，究竟誰應負起損害賠償的責任？LINE@「白法務的不動產法務園地」版主白宗益表示，關於租屋損害賠償部分，經常有租屋族透過Line@提出諮詢，尤其在颱風過後更明顯，突顯這是多數租客與房東之間常見的問題。

▲颱風挾帶的大量雨勢經常造成淹水、房屋漏水，損壞屋內財物。(記者吳俊鋒攝)

房客疏忽導致損害 需負起修復責任

住商不動產副總經理劉明哲表示，租客最怕出現漏水情況時房東不願修繕，然而到底房東有無修繕義務？依據民法第429條規定：「租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔」。因此，除非房屋租賃契約中特別約定房客應負修繕責任，否則一律由房東負起修繕的義務。

包租公律師蔡志雄透露，除非契約有特別約定或者另有習慣以外，非房客疏忽所造成的房屋缺失原則上要由房東負責修繕，但也並不表示房客可以為所欲為，亦有妥善保管房子的義務，如果是房客疏忽造成的損害當然也要負起責任。蔡志雄解釋，因房東並不清楚屋況，若發生租屋設備損害，房客要在第一時間通知房東，若是怠於通知導致房東不能及時救濟修繕的話，恐須賠償房東因此增加的損害。

倘若房東不肯修理房屋，房客該怎麼辦呢？依據民法第430條規定：「租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之」。故劉明哲建議，房客遇到房屋漏水，甚至物品毀損而需要修繕或求償，應先拍照存證，寄存證信函請房東限期改善，若房東未於期限內改善房客可自行修繕，費用從租金中扣除，或主張解除契約。

房東不修繕 房客可主張解約

白宗益也指出，關於租賃契約的雙方互負義務，房東必須保持房屋合於約定使用收益的房屋交付房客，且在租賃期間仍要持續維持，房客義務則是支付約定的租金。天災過後房屋發生瑕疵，房東有修繕的義務，房客有權利定相當期限催告房東進行修繕，如果房東不願意，房客可終止租約或自行修繕，再由租金中扣除相關修繕費用。

劉明哲提醒，無論是自行修繕或解除契約，都應以存證信函通知房東，並訂有期限，自行修繕的部分，白宗益建議房客應找2家以上的修繕廠商出具正式的估價單，以存證信函寄給房東並告知修繕內容及估價金額，請其限時回覆，避免日後房東以修繕費用過高為由，拒絕房客從租金中扣除費用進而衍生爭議。房東收到存證信函仍置之不理，才可以自行修繕，修繕過程均要拍照存查，照片亦要有日期佐證。

不過，天災造成的損害越來越強，有些屋況平時正常，但是遇到大型天災就發生嚴重瑕疵，此時房東是否要負責便會發生爭議。白宗益舉例，平時鋁門窗功能一切正常，結果颱風卻造成室內嚴重淹水，房東是否要負責？必須檢視鋁門窗本身是否有瑕疵；若雙方對此有爭議，最後只能透過訴訟由法院來判斷，由法官來定奪，而法院屆時也會找專家進行鑑定，針對窗戶滲水究竟是單純天災所致，還是設備本身就有瑕疵。