高雄店面,三民區店面,高雄三民區店面

現階段房市不熱絡，不少預售案以「讓利」來衝買氣，簡單說，就是以低於市場預期的價格來衝開案銷售量。不少蛋白區跟重劃區內訴求首購市場的案子，價格甚至貼著中古屋行情再多個一兩成來開價，吸引原本想買中古屋的客源。也因此，根據近期房仲市調，偏向購買預售屋的比例逐年增高。

買預售屋有許多優點，實務上的優點包括：分期付款壓力較低、有客變格局的彈性、議價空間通常較大、建材用得較新、較先進。此外還有買方心理感受上的優點，舉凡：在銷售中心感受賓至如歸的接待、看著房子從無到有從工地變成新穎大樓等。

預售屋最大好處是付款壓力分散

新成屋通常30%的自備款一簽約就須馬上到位，中古屋銀貸成數不高，簽約交屋時30～40%的自備款也需備足，兩者都不像預售屋可以階段性分次繳費。相較之下，預售雖然單價貴總價高，但最大的優點就是付款壓力較低，預售屋的自備款多為20%～30%，其中包含訂金、簽約、開工款加總大多為10%～15%，其它為工程款，在2～3年的工程期內按月或按施工樓層進度繳納，直至交屋後開始向銀行按月繳還70%～80%的房貸。

但也由於不少建商預售案會採取工程期零付款、20萬下訂圓成家夢等等營造購屋很輕鬆的「數字遊戲」，但這些方案背後可能暗藏「先甘後苦」的資金壓力陷阱。購屋最重要的總價與交屋後的每月房貸負擔，消費者買房子前最好「先惦惦自己的斤兩」，審慎評估自身的財務能力。

因為預售最大的兩個風險，除了「交屋後屋況不如預期」外，就是「資金不足，斷頭求售或違約」。

先售後建留意建商口碑

預售顧名思義就是「先售後建」，民眾只能憑藉建商或代銷的介紹、講解，與所提供的模型或各種圖片、影像等等去了解個案，加上興建過程中消費者也無法天天到現場「親自監工」。「交屋後屋況不如預期」最常見的情況包括：看平面圖時覺得棟距OK，交屋後才發現很近，影響通風採光，以及外觀跟模型有落差、建材質感不佳、車位不好停、車道太窄等。

因此，在購買預售案時，為避免「交屋後屋況不如預期」，就要留意建商口碑，選擇信用良好的建商、看同家建設公司其他實績建案，甚至跟該建商已蓋好交屋的其他社區管理員探聽建商的施工品質與售後保固服務是否完善，做為購屋參考。同時，也要到基地現場勘查，實地確認棟距、面向等條件，看樣品屋時也一定要再三確認看到的是裝潢表現還是標準配備，更要留意哪些格局需透過客變來增加坪效，才不至於在交屋後發現空間不夠用。

至於「預售屋看不到，會不會被偷坪數？」這點其實不必太過擔心，現今建築要取得使用執照前皆有建管局處會按圖驗收，因此坪數誤差不致過大。

國內不動產市場確定已從谷底回升！中信房屋針對購屋需求端進行的宅指數調查發現，自第三季起，民眾購屋信心已回來了，包括經濟感受度綜合指數及購屋意願綜合指數皆雙雙回升。中信房屋副總劉天仁表示，雖然目前的房市景氣距離2012-2014年的房市高峰期仍有一段距離，但幾乎可以確定的是，房市谷底已過，甚至自住客的購屋預算亦有提高的趨勢，而且居住新北市民眾的購屋預算直逼台北市，若此趨勢不變，新北市將成為北台灣房市銷售主力市場。



劉天仁說，以台北市為例，根據台北市地政局針對成屋市場公佈的台北市住宅價格指數、國泰建設針對新推個案公布的國泰房價指數及中信房屋針對消費者購屋意願公佈的宅指數調查發現，三大指數的谷底皆在2016年第四季，之後震盪盤整一季至兩季。其中台北市住宅價格指數自2017年5月回升；國泰房價指數台北市第二季的新推個案房價，甚至超過2014年房市景氣時期的價格；中信房屋針對消費者進行的購屋意願的宅指數調查也發現，購屋信心在2016年第四季最薄弱，但在經過兩季的盤整後，第三季亦呈現上揚的格局。



劉天仁認為，第三季宅指數的調查結果，幾乎可以確定是未來數年房地產市場的雛型，包括以自住客為主的房地產市場；新成屋、中古屋及預售市場的此消彼長態勢；產品定位總價帶的設定，以及貸款的還款期限延長至30年至40年，加速購屋客層年輕化等趨勢。



目前房市確定已脫離價格下跌的暴風圈，但要恢復2012-2014的榮景也不容易。劉天仁表示，根據宅指數的調查發現，包括六都及新竹縣市，有購屋意願的民眾，自用的比例在五成至七成五之間，平均為62.3％，創下自2009年調查以來的次高紀錄。其中，台北市及新北市自用的比例為63％及64.9％；桃園市為70.9％；台南市最高為72.3％；新竹縣／市、台中市及高雄市分別為58.7％、59％及53.1％。換言之，由於市場上主要以自住客為主，未來的房價就是穩穩當當，沒有激情，也不會有驚恐，就是跟著經濟成長緩步走升。



另外，本次的宅指數調查也發現，由於民眾經濟感受度提升，在購屋信心增加的情況下，自住客購屋預算也提高。以本季與第二季相較，新北市購屋預算增加最多，從第二季的1000萬增加至1224萬；台南市從718萬增加至834萬；桃園市從791萬增加至861萬；至於台北市則從1349萬增加至1371萬元。

劉天仁表示，本次調查發現，台北市與新北市的購屋預算逐漸趨近，這代表捷運可及性增加情況下，購屋民眾對於台北市與新北市的界線逐漸模糊。若以同樣的預算，在台北市可以購買27坪的房子，但在新北市則有機會買到50坪的房子。而台中市由於位於台灣中心位置，南來北往的交通時間及成本都較合算，而且氣候好，居住及消費環境質感的提升都相當出色，因此部份台北人將台中視為退休生活好地點，因而到台中購屋。



本次調查發現，自住客甚至趨向於購買新北市較大坪數產品的喜好，更勝於購買台北市較小坪數的產品。也就是說，北台灣的房地產主要推案市場，將從台北市移轉至新北市。

外商商仲高力國際今天發表第3季商辦和土地市場交易狀況，由於投資買盤未現，旺季不旺，若第4季再不加溫，土地交易將面臨9年以來千億元、商辦市場面臨500億元的大關保衛戰。

投資買盤遲未出籠，高力國際統計，前3季商用不動產交易金額僅新台幣285億元，比去年同期的541億元大幅減少256億元；土地市場也因為不旺，累積前3季僅775億餘元，略多於去年同期的722億元。

高力國際董事總經理劉學龍表示，若是第4季再不加把勁，今年總體的土地交易恐面臨9年來首次的千億元保衛關卡，商辦不動產交易面臨500億元保衛戰。所幸由於經濟復甦，商辦租賃市場表現不俗，各辦公商圈罕見同步出現空置率低於10%的現象，全北市第3季空置率竟創下數年來新低的6.81%。

劉學龍指出，第3季商用不動產交易金額略逾百億達105億元，知名的商用不動產交易是中國信託商業銀行將統一國際大樓14到18樓約2883坪，以總額約35.1億元賣給中國信託資產管理公司，光是這一筆關係企業轉賣，便占第3季整體商用不動產交易金額比率近35%。

另外，中國信託商銀也將旗下北市三連大樓602坪面積，以5.2億元轉賣給中國信託資產管理公司。劉學龍指出，由於銀行受限於土地不動產有一半必須為自用的限制，加上銀行不再講究氣派，藉由轉售給資產管理公司可以活化旗下不動產資產。

至於土地交易部份，第3季土地買賣金額353億元，比第2季202億元大幅季增近7成，前3季累計土地交易金額約775億元。

劉學龍說，第3季知名的土地交易案屬新加坡私募基金首峰資產(AIP)，以英屬維京群島和富遠東名義持有的慶城福華大樓，其中超過4成的產權以27.1億元賣給璞真建設，拆算每坪單價將近600萬元，未來進行都更。

另外潤泰創新國際將旗下南港區1600坪土地以35.5億元轉售予潤泰創新開發公司；促使第3季北市各大小土地交易案合計金額約94億元，推升北市重返土地交易總額居各縣市最高寶座。

高力國際執行董事楊慧明表示，商辦租賃表現相較熱絡，第3季無新辦公空間供給，加上民生敦化商圈的合作金庫大樓因自用需求，以及信義區第3季順利去化3700坪，促使台北市商辦第3季空置率大幅下降到6.81%。

不過，此波空置率偏低並未帶動平均租金調漲，楊慧明說，第4季信義區有南山廣場及聯合報大樓完工在即，預租順利，造成各大樓為爭取優質承租方，租金激烈競爭，民生敦北及敦化南路商圈為鞏固既有承租戶，租金持平，預期今年度整體租金調幅相當有限。

劉學龍強調，台灣商用不動產市場較少受到國際資金關注，依過去經驗SARS、金融海嘯等從谷底走高，目前辦公樓交易價量到歷史新低，未來第4季的價格是不是吸引投資人進場值得觀察，期望第4季交易狀況好轉。

依據信義全球資產Sinyi Global最新統計，北市商辦售價跌勢收斂，延續第二季以來盤整的市況，平均售價維持在每坪83.4萬元，價格止跌回穩。租金表現同樣平盤走勢，平均租金為2,123元，毛租金資本化率重新回升到2.45％。本季合庫中崙大樓完工釋出新增供給，空置率由前一季的6.08％，回升到6.35％，整體而言，辦公需求仍然強勁，內科廠辦部分，表現與市中心區相仿，同樣是售價盤整，租金上升的格局，內科租賃市場表現熱絡。



信義全球資產經理王維宏指出，由於房市利空因素逐漸消失，第三季買氣較2016年同期明顯回升，辦公室價格不如2016年那麼看空，不但市場成交量回升，預期房價修正的幅度也減少，接下來又進入傳統商辦交易的年底旺季，預估第四季價量表現可望更上層樓。租賃市場明後年供給量持續增加，短期內租金上漲力道有限，空置率也會反轉向上。

從買賣交易來看，本季整體平均售價持平在83.4萬元，A級以上辦公表現優於大盤，B級辦公售價略有下跌。從商圈來看，信義世貿商圈及站前西門商圈則是表現相對強勢的商圈，售價仍有小幅上漲，分別來到97.7萬元及69.7萬元。整體毛租金資本化率落在2.45％，變動並不明顯，租金資本化率最高者仍是站前西門商圈的2.83％，資本化率最低的則是敦南商圈的2.32％。



租賃市場方面，第三季租金維持在2,123元。其中復興南京商圈的漲幅最高，上漲2.76％，來到1,839元，其餘如站前西門商圈及南京四五段商圈租金也都呈現小幅上揚，敦北民生商圈則是少數租金下跌。空置率方面，因本季有合庫中崙總部大樓啟用，除合庫自用，同時也釋出部分待租樓地板，因此空置率小幅回升至6.35％，但其他商圈多數向下收斂，顯示租賃需求仍然穩定成長。



內科廠辦市場，價格同樣止跌回穩，平均售價維持在50.8萬元，租賃市場表現優於台北市中心，平均租金上升至每坪1,142元，西湖、文德、舊宗三個商圈的租金都呈現上揚，顯示內科租賃需求穩定。內科第三季平均空置率為4.92％，較前季增加0.16％，其中西湖段仍是供給緊俏的1.16％，文德段及舊宗段的空置率則落在8.5％左右，空戶數量較西湖段明顯。

在多數人的既定印象中，市中心蛋黃區的房價比較保值，郊外的蛋白區房價走勢較弱；然而，桃、竹地區的房價表現卻跌破眼鏡，漲最多的都是蛋白區…… 



據住展雜誌統計，二○一七年第二季桃園、新竹房價仍維持弱勢盤整格局，在統計的十七個主要區域中有七個房價較上一季走漲、九個下跌、另一個持平。雖然桃竹各區房價呈現跌多漲少格局，但下跌的區域已有明顯減少，代表下跌壓力已有變小跡象。

平鎮近一季漲最多

今年第二季漲幅最大的是桃園平鎮，房價由上一季的二○點一萬／坪漲至二○點九萬，單價上漲○點八萬／坪、季漲三點九八％，惟近一年來平鎮房價還是下挫○點九五％。平鎮近一季房價走高的主因，是鄰近中壢市區的路段新推出的大樓、透天價格拉高所致，而南勢重劃區與龍崗地區房價仍舊疲軟。 



第二季跌幅最大的區域是竹縣湖口，房價跌至一六點一萬／坪，較上一季跌○點七萬／坪、季跌幅約四點一七％。湖口建案以透天厝為主，但因透天要價多超過千萬以上，對當地主力客層（工業區員工）而言總價偏高，建案銷售速度緩慢，熬了一、二年以上還賣不完的建案便降價求售。

竹東年漲幅最大

若把房價比較基期拉長至一年來看，則十七個主要區域中僅有桃園龜山、新竹市與竹縣竹東等三個區域房價上揚，有高達十三個區房價下挫，另有一個持平。 



近一年房價逆勢走揚的龜山、竹市與竹東，又以竹東漲幅最顯著；竹東今年第二季房價來到十八點九萬／坪，較去年同期上揚一點一萬／坪、年漲幅約六點一八％。近來竹東房價上漲的動力來自於低總價、卻高單價的大樓案，以及都計外相對低總價的透天案，反觀竹東舊市區透天案總價動輒逾二千萬，銷售速度慢而價格上漲無力。 



至於年跌幅最大的地方，則是竹縣的竹北。竹北房市雖然有高收入的竹科員工作後盾，但礙於推案量過多，近十年來房市總是處在「高需求、高供給」的環境。竹北近年來房價下殺的關鍵除了供給面的問題外，特定建商帶頭降價也有很大影響，破盤價逼其他建案不得不跟進。

新豐、龜山逆勢抗跌

如果從房價相對高峰的一四年Q2與今年Q2相比，則漲跌幅度更加劇烈。近三年來，漲幅最大的前五名依序為新豐、龜山、竹市、平鎮、新屋，漲幅從四％多到十九％多不等；同期跌幅最高的前五名依序是大園、蘆竹和龍潭、八德、中壢，跌幅均逾一成以上。 



近三年房價最強勢的新豐，當地民眾習慣購買透天厝，但因土地價格居高不下，透天總價飆高，漸漸無力負荷透天厝的價格。於是，建商轉攻低總價市場。約二年前開始迄今，新豐市區與重劃區開始出現大樓、單層公寓這類產品，雖然總價比透天低，但單價卻比透天更貴，因而讓新豐房價大舉飆高。

整體而言，近三年漲幅最大的區域，除了新竹市算蛋黃區外，其他四個都是蛋白區，蛋白區房價比蛋黃區還硬，著實讓人跌破眼鏡。此外，如觀察近三年、近一年與近一季房價變化，雖然多數區域還在下跌，但可發現下跌的區域已經變少而上漲的區域增多，代表桃竹似乎已經脫離房價急跌期，慢慢趨於穩定。