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 重劃區訴求未來前景，賣的是未來價格，以往大多推預售建案，但近年預售案逐漸淡出各大重劃區，根據《住展》雜誌統計，北台灣3都中，有10個重劃區新案都是成屋案，預售案量大幅減少，包括內湖四期、政大二期、新莊副都心、八里台北港特定區、三峽北大特區、新店五峰重劃區、桃園藝文特區、蘆竹大竹、中壢過嶺、大溪頂埔重劃區等，現在都已成屋件案為主。

▲重劃區訴求未來性，以往多推預售案，但近期有不少重劃區進入全成屋銷售，包括新莊副都心，現在都以成屋案為主。

《住展》企研室經理何世昌表示，台北市僅有2個重劃區以成屋案為主，除了買方對預售屋接受度較高外，先前政府對新成屋課徵的囤房稅是最大關鍵；此外，因房市前景不明，建商減少推案，台北市境內新成屋餘屋案明顯增多，像是北投奇岩重劃區，區內只剩一件預售案，其他都是餘屋銷售。

副都心進入全成屋市場 台北港首發案也推成屋

新北市新莊副都心、桃園藝文特區都曾是推案熱區，之前都以預售案盤踞市場，近期因預售案陸續成屋，副都心正式宣告進入零預售階段，之後公開的「潤泰峰盛」，以及藝文特區的「中悅麗舍花園」都是成屋案，預售屋暫時匿跡。

最特別的是八里台北港特定區，以往新重劃區首發案都是預售案，但台北港首發建案確是成屋案「文昌苑」，何世昌分析，重劃區由預售轉成屋主要因素，與建商看淡房市前景有關，此外，近年適逢預售屋交屋潮，加上銷售趨緩，建商集中火力銷售成屋餘屋，預售案自然減少，而目前投資客已退場，預售屋投資需求降低，建商便順勢由預售改為成屋後再推出。

何世昌進一步指出，成屋與預售兩相比較，成屋具備：糾紛較少、房價較低、優惠較多、風險更小，以及可以馬上入住等五大優勢，對消費者而言相當有利。在銀行房貸條件持續放寬之下，應能刺激自住客買盤出籠。

北魏時代，有個非常有名的農業科學家，名字叫作賈思勰。賈思勰官升到高陽郡太守，以現在的眼光來看，就是在山東省淄博市一帶當市長。



賈思勰有著科學、追根究柢的精神，當時家裡養的母雞，有的生的蛋量多、有的母雞產蛋量卻偏低。在經過不斷研究後，他發現母雞產蛋量竟然跟雞的『生日』有關。若是秋、冬出生的雞，毛色淡、個子小，但產蛋量多；若是春、夏孵出的雞隻則個子大、毛色鮮豔，可是產蛋量少。



又有一回，賈思勰養羊時覺得不時餵草太費人工，便在羊圈裡放滿了草，這樣既不怕羊挨餓、又能減少人工餵食次數。但隔幾週後，羊圈裡的羊卻死超過一半，剩餘的羊健康狀態也不好。 



經過研究與多方詢問後，才知道原來羊天性愛乾淨，羊圈內如果堆滿草料，草料會沾滿屎溺；草料一髒，羊就不肯吃，漸漸的就餓死了。

科學的精神，就是不能只看表面，而是要深入暸解其背後因素，才會懂整件事的來龍去脈，而不管討論高房價、或是投資不動產，同樣要有追根究柢的精神。知道房價為什麼上漲之後，才會得到獲利的知識。 



近年來，全球各國主要都會區的房價幾乎都漲翻天，上海、首爾、雪梨、倫敦、紐約，以及台北都一樣，昂貴的房價都激起民怨。但許多人在抱怨高房價時，大多把矛頭怪罪建商、投資客炒作，討論到這裡就停止了，不再思索更內部的因素。 



那麼，如果單單把建商和投資客丟到海外孤島去，憑他們就能炒得動孤島房價嗎？當然不是。 



實際上，一座城市高房價的大部份內在因素，源自於城市高度發展，如完整建設、便利交通、商業活絡、工作機會多等等因素，本身具有太多優勢，才會推升住宅需求，進而產生投資、投機行為。 



如果我們層層探討房價的成因，就能體悟到城市建設、規劃、產業與人口等條件對房價影響有多深遠。因此，住展雜誌426期「苦等半世紀，蛻變中的基隆」一文，特別專訪基隆市長林右昌，請您來傾聽林右昌倡談市政建設，再請您親自到基隆市走一遭。 



或許，您也會感受到基隆風向正在改變；您的財富，也可能因而改變！

位於竹北的豪宅案「富豪至尊」，因建商拖欠利息，整棟大樓遭銀行委託台灣金融資產服務公司（台灣金服）拍賣，今（13日）2次標售，底價雖已較首拍降價2億元，仍再次流標收場。

豐富建設在竹北蓋的知名豪宅「富豪至尊」，驚傳欠債，遭華泰銀行委託台灣金服拍賣，在當地市場投下震撼彈。本刊昨日報導豐富建設董事長黃珮縈現身說明豪宅遭拍賣原委，今日該案進行第二次標售，底價較首拍再降2億元，為7.65億元，雖價格已打了8折，仍再次流標。

該大樓相較月初標售的9.59億再打8折，也比起2年前標售資料的8.5億打了9折，原本預期標脫機率大增。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰指出，流標主因仍在於原本大樓部分樓層已改裝為月子中心，未來接手者，不論是看準目前剛性買盤產品需求，或是改裝成其他商辦型產品，都得打掉重練，成本不低，因此即便已為該物件新低標價，仍不受市場青睞。

因知名導演鈕承澤購屋而受矚目的「明日博」，實價登錄又有最新揭露，「明日博」出現頂樓23樓交易，根據成交資料顯示，成交總價為1.44億，拆算車位後成交單價為139.05萬，值得一提的是，今年3月也揭露一筆23樓的交易，但成交單價157.55萬，一坪就差了18.5萬，在市場降價力道之下，頂樓價格也未再創高價。

▲「明日博」出現頂樓23樓交易，相較今年3月頂樓交易價格，一坪就差了18.5萬。(業者提供)

大家房屋企劃研究室主任郎美囡分析，「明日博」規劃一層4戶，又緊鄰高架橋，因此各樓層與面向價差較大，該案預售時每坪開價120~180萬，目前實價登錄上最高單價是20樓的157.94萬，最低價是位於5樓的92.94萬，高低樓層價差大，本次23樓交易單價跟今年3月成交23樓相差將近20萬，推估除座向外，市場正在盤整也強化了降價力道，讓同為頂樓戶有近20萬的價差。

一般而言，購屋人選擇地段外，也會在意方位及鄰近設施，不過從「仁愛帝寶」、「敦南樞苑」到「明日博」，郎美囡表示，高架橋似乎不減豪宅氣勢，不過也因為鄰近高架，每戶會因樓層及座向別而有較大的價差，在市場下行之際，往往價格波動較大。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨也認為，在市場修正之時，汰弱留強的跡象也因為價格競逐更為明顯。

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示，今年豪宅市場屢傳交易，但價格走勢不一，除了「明日博」，像是「華固天鑄」、「代官山」也都出現同社區價差大的情況，日前「仁愛帝寶」雖重回天價交易，但以目前市道觀察，亦屬偏離行情，除了社區坐落位置有別，也與買賣雙方心態有關，建商急於出清庫存，或是買賣者急買急賣，都令價格波動大，也顯示眼下房市不穩定性仍高。