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地價稅11月開徵在即，自用住宅地價稅優惠稅率為千分之2，跟一般用地的稅率千分之10，相差4倍以上，為提醒新購等所有權人及時申請，新竹市稅務局已委託郵局寄發輔導函，請民眾注意申請期限即將於9月22日截止，逾期申請，只能從明年開始適用。



稅務局長范春鑾指出，民眾可檢視去年地價稅繳款書，看看是按一般用地或是自用住宅課稅，如果已適用自用住宅優惠稅率，就不用再申請；常有民眾誤以為只要有居住的事實即可提出申請，適合使用自用住宅用地優惠稅率課徵地價稅的條件，包括以下：

1地上建物辦妥本人、配偶或直系親屬戶籍登記。

2該房屋為土地所有權人、配偶或直系親屬所有且無出租或營業。

3都市土地面積以300平方公尺即3公畝約90坪，非都市土地以700平方公尺即7公畝約210坪為限。

4土地所有權人與配偶及未成年之受扶養親屬適用自用住宅用地優惠稅率繳納地價稅者，以一處為限。

有關申請方式，除一般的書面或親臨櫃檯申請外，地價稅自用住宅申請，網路申辦也行在稅務局網站首頁點選「申辦查詢」項下之「線上申辦」或「網路申報」，再點選所需申辦項目，並依式填寫相關資料後按送出即可，省時又便利。另土地所有權人向戶政事務所辦理戶籍資料異動時，亦可併同申請「以戶籍地申請地價稅自用住宅用地優惠稅率」，免奔波、快速又方便。

買房爭議大部分肇因於房屋瑕疵問題，交易過程若多一點物件查證，有助減少與避免買賣爭議，為提升房市交易安全，台北市地政局推動「驗屋服務納入不動產說明書」方案，建議中央修法，不過，房仲公會坦言，推動房屋檢驗師的費用及人力都是問題，目前有困難。

▲房仲公會表示，現階段要納入驗屋服務有困難，應先以落實不動產說明書調查為重。(黃柏榮攝影)

地政局統計今年1至8月不動產仲介消費爭議案件，因「房屋漏水」、「氯離子檢測」及「工程結構及公共工程安全」問題等建物瑕疵有關的糾紛原因，占消費爭議總案件量比重高達25%。地權及不動產交易科表示，不動產交易金額大，一旦發生爭議所造成的金錢損失亦大，國外為提供購屋者在交屋驗收階段，標準化的專業驗收流程及相關諮詢服務，針對屋況檢查室內空間、衛浴設備、公共設施、建材安全、給水及排水、機電設備等，於1976年率先由美國驗屋師協會在北美推動，目前在美加地區已有30、40年執行經驗，大陸近年亦興起，取經國外相關作法，有助避免消費者買到瑕疵房屋。

都市改革組織OURs秘書長彭揚凱認為，健全房市是建立在資訊完整公開基礎上，住宅對消費者來說最貴，資訊卻也最不完善。台北市不動產仲介經紀公會理事長郭子立認為，推動房屋檢驗師的困難在於驗屋費用及專業檢驗人力供給不足，國外推動驗屋服務的經驗值得參考，但現階段可先由仲介公會推動從業人員詳實製作不動產說明書，有效發揮不動產從業人員專長，才能促進消費者權益保護，並對職業道德形象的有所提昇。

地政局表示，面對建物瑕疵資訊不透明問題，依據不動產經紀業管理條例規定，不動產經紀人員應製作不動產說明書，詳實記載標的物狀況及建物瑕疵情形，內容包含是否為輻射屋、海沙屋、凶宅及是否有滲漏水情形等重要資訊，並持不動產說明書向交易雙方解說，落實產權調查；另會持續蒐集各方意見，建議中央推動驗屋服務納入不動產說明書應記載及不得記載事項規定。

房價下修，加上銀行搶攻房貸市場，針對自住客提供低利優惠，8月五大行庫新承做房貸利率下修為1.638%，月減0.004個百分點，續創逾7年新低，亦為有統計以來的史上第3低紀錄。

近年民營銀行積極搶攻房貸市場，中國信託商業銀行更獲選辦理公教人員「築巢優利貸」，搶食不少傳統行庫的房貸業務，但台銀、土銀、合庫銀、華銀與一銀五大行庫，整體房貸市占率仍達4成，因此其承做金額與利率變動情況，至今依然被視為房市景氣風向球。

根據中央銀行統計，8月五大行庫新承做房貸利率1.638%，月減0.004個百分點，續創2010年6月以來的87個月新低，也是有統計以來的史上第3低。

央行經濟研究處副處長吳懿娟表示，目前房市以自住客為主，各銀行為搶房貸市場，紛紛祭出低利優惠，加上利率仍處低檔，進而導致新承做房貸利率創低。

另，8月新增房貸新台幣425.63億元，月增36.83億元，年增87.43億元，明顯成長。吳懿娟表示，去年8月整月都處於民俗月，民眾多不會選在此時交屋，因此去年8月新承做房貸量明顯下滑。

今年由於閏6月，民俗月遞延至8月下旬，民眾搶在民俗月之前交屋，造成8月上半月交屋量明顯成長，在一加一減下，帶動新承做房貸明顯增溫。

此外，吳懿娟表示，房價下修與建商讓利，自住客購屋意願增，也是新承做房貸增加的因素之一。根據統計，8月六都買賣移轉棟數月增4.2%，年增更達13.9%，去年有房地合一稅上路導致基期偏低，今年8月房市買氣確實因房價下修與銀行祭出優惠利率而有所提振。

而根據信義房價指數，8月台北市、新北市中古屋房價年增率，從2015年5月以來都是衰退，累計這28個月內，台北市信義房價指數已累積下跌14.1%，新北市跌幅為8%，顯見房市仍在向下修正。

房市交易價跌量縮，接連讓土地價格跟著降價，德天國際標售鄰近機捷A3新北產業園區站僅450公尺的近千坪商二土地，每坪205萬元，較2014年高點時隔街土地每坪280萬元打了73折。

DTRE德天國際地產總經理田揚名表示，這次公開標售新莊副都心土地地點非常精華，鄰近機場捷運A3新北產業園區站，距離約450公尺，為第二種商業區土地，面積為973.55坪，標售價為19億9888萬元，換算每坪為205萬元。

田揚名指出，參考目前實價登錄揭露新莊副都心商業區土地成交最高價為2014年麗寶建設向遠雄建設以每坪新台幣280萬元購入272.95坪的商二土地，結果與德天要標售的土地僅隔壁街廓相鄰，相較之下，這次公開標售單價已打73折。

田揚名說，機場捷運已開通營運，捷運環狀線等多項公共建設將陸續完工，皆為副都心房市注入活水。這些重大建設和即將落成營運的藍天集團辦公商場都是新莊副都心發展另個焦點，接下來捷運環狀線通車後，交通發展的便利性，會讓新北產業園區站周遭更為熱絡。

為了讓需要幫助的民眾在租屋和購屋時，能少一點經濟負擔，政府多年來都提供租金補貼、買房或修繕貸款的利息補貼，保障居住權益，今年度住宅補貼已於8月底截止申請，各地方政府審查中，預計12月底前完成審查，預估總計將有逾6.7萬戶受惠。

▲今年度內政部住宅補貼8月底已截止申請，各地方政府審查中，預計12月底前會完成審查。(新北市城鄉局提供)

根據內政部「105及106年度住宅補貼辦理情形」報告，營建署統計截至今年9月11日，租金補貼有6萬6,552戶申請、自購住宅貸款利息補貼有7,429戶申請、修繕住宅貸款利息補貼有1,227戶申請。今年度計劃提供租金補貼6萬1,051戶、自購住宅貸款利息補貼4,000戶、修繕住宅貸款利息補貼2,000戶，內政部預估約有6萬7,051戶可獲得補助，超過計劃補助戶數部分，各直轄市、縣市政府可以運用地方經費加碼提供補助，照顧更多民眾的居住需求。

營建署提醒，住宅補貼是採用評點制度，今年8月31日截止申請後，審查期間為2至4個月，直轄市、縣市政府會依據評點基準表評分，按分數排序後，由高分者優先補貼，跟申請遞件時間無關。完成審查後，將以書面通知申請人審查結果，民眾若於12月初仍未收到結果，可電洽戶籍所在地的直轄市、縣市政府詢問。

根據最新實價登錄資料，今年7月「國美森美館」9樓戶別，月租金高達30萬元，擠進今年豪宅租金排名第5名，該戶別面積180.79坪，含4個車位，身價高過今年「帝寶」頂樓租金的26.5萬元。另外「敦南藝術館」11樓、179.8坪，也以月租26萬元出租。

▲豪宅租金投報率最低，但屋主可藉出租找到潛在買方，租金排行冠軍「文華苑」，月租40萬元。

觀察實價登錄今年以來豪宅租賃總價排名，第1名是「文華苑」，月租40萬元，第2名是「西華富邦」36.4萬元，第3名是「台北信義」34萬元，豪宅租金高昂，相當於新鮮人工作一年薪資。

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台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，今年豪宅交易頻傳，不過價格比起兩年前約下殺兩成甚至三成，因此持有的期限短的屋主讓價空間不大，因此與其空屋待售，不如暫時出租度過低潮期。

豪宅租金投報率低 屋主透過出租找買方

租屋網站上還有210坪的帝寶待租，開價60萬，文華苑也有多戶開價55萬。不過豪宅投報率其實不高，以「國美森美館」為例，實價登錄最近的一筆交易是2014年12月10樓戶，總價為2.5億，若以此總價估算，月租30萬，投報率僅1.4%。

台灣房屋大直加盟店店東卓偉程表示，租豪宅的租客多半是大公司高階或外籍主管，由公司高規格款待，租賃費用可做為公司支出抵稅，因此與其一次拿出大筆資金買豪宅，不如由公司租新又大的豪宅。

 張旭嵐分析，豪宅總價高，裝潢、管理費和維護成本都不俗，因此投資出租並不划算，因此豪宅屋主多半看轉手利潤，而願意出租，多半是想透過出租來找有實力的潛在買家。