高雄店面,三民區店面,高雄三民區店面

近來市場讓利攻勢奏效，加上928檔期旺季，市場明顯回溫，根據數字科技(5287)旗下591新建案統計，發現第3季總流量較第2季成長16%，第3季點擊熱區由淡水區奪冠，新北市三重區、高雄楠梓區挾著超過6成成長率，以黑馬之姿闖進榜。

▲根據591新建案統計，第3季點擊熱區由淡水區奪冠。

房市經歷前2年買氣冷清低氣壓終於在讓利之下出現回溫，根據591新建案調查今年1~9月前3季總流量變化，較第2季成長16%，且一路穩定向上成長，8月時突破260萬，民俗月雖流量略有下滑，但始終維持破240萬的總流量。分析Q3各區點擊排行，以新北市淡水區居冠，淡海新市鎮推案量大，也屬低總價區塊，還有1字頭開價，較第2季成長近4成。

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桃竹部分此次也榜上有名，分居2、3名的為桃園市的桃園區及中壢區，桃園區因有中路、經國兩大重劃區，國泰建設也將進軍中路重劃區推案，話題不斷推波建案搜尋熱度，中壢區除有青埔與原有市區推案外，內壢地區房價因相較上述地區親民，且有內壢交流道交通機能，吸引外區客目光，指標推案「合康新天地」2字頭開價，二期推案即將公開，銷售狀況可期，傳統熱區新竹縣竹北市有竹科購屋人支撐，加上水瓏重劃區發展潛力，第3季點擊率小幅上漲6%。

中南部首購當道 點擊大躍進

中南部為首購型區域當道，第4名為台中市的北屯區，因房價親民現階段成交狀況佳，新案趁熱度率續推出，第3季在線物件數量為全國之冠，高達106個，總點擊率第3季成長25%，後勢看漲，高雄市楠梓區則是點擊率大躍進，第3季成長逾6成，低總價、捷運紅線是一大關鍵點，像是鄰近台鐵楠梓站商圈的「天天微笑」，總價328萬起，「陽光微笑」近紅線R22站，開價也是1字頭行情。

至於第6名為有江翠北側重劃區的板橋，第7名為新北市成長幅度最高的三重區，較第2季成長超過6成，蛋黃區台北市也首次上榜，大安區攻下第9名，雖在線個案數量不多，平均開價逼近150萬元，依舊擠進第3季點擊熱區，主因來自於讓利個案推波助瀾，「耕云」8字頭開價就能入主黃金門牌，「璞真作」位於知名頂好商圈，小坪數規劃拉低總價帶，銷況亦亮眼。

交通部高速鐵路工程局2017年10月12日公開標售，分別位於桃園、新竹、台中、台南四站周邊15個標號17筆土地。標售結果僅桃園站土地脫穎而出，桃2與桃3各出現一封標單，桃園脫標率高達66.67％，其他站冷清清無人投標，乏人問津，整體標售共2個標號順利脫標，脫標率13.3％。



桃園站土地標售最亮眼！桃園站商業區土地則由豐和國際投資股份有限公司，以總價1,138,264,637元得標，溢價率3.38％，雖然不高但台灣房屋智庫經理江怡慧指出，買家以出價保守，以此價格得標相當划算。



江怡慧說道，桃園站標售表現最亮眼，主要是此次標售底價貼近市場行情，加上硬體的公共建設陸續到位時，投標者看準未來發展，認為經過2年價格回檔，現階段CP值相對高，因此，引吸買家青睞而出手，預計將帶動高鐵周邊建設發展，刺激房市的成長，成為六都土地買氣的風向球指標。

台灣房屋智庫經理江怡慧表示，桃園開標結果，桃2標，青溪段568地號，由李姓自然人等2人，以每坪單價39.5萬元得標，符合行情價格，又屬水岸周邊，推判規劃景觀住宅將較有競爭力。另外，桃3標號，青昇段460及461地號商業區土地，面積共約1387.72坪，由豐和國際投資股份有限公司，總價11.3億多元，每坪82多萬元得標。



台灣房屋青埔直營店副總彭成貴指出，目前住宅區土地行情每坪在40到45萬元間，商業區土地每坪約80萬元左右。桃園站商業區土地因緊鄰華泰名品購物城，又有國壽開發案等領頭，自然有榮景可期，再加上鄭市長對於航空城計劃勢在必行的決心讓民眾信心增加不少，青埔地區許多利多陸續到位，確實能讓置產者的信心帶動，近期買盤8成多以自住客為主。

仲量聯行2017年10月12日表示，全球經濟環境仍因政治情勢動盪不安，進而影響金融股匯市及原油價格波動，景氣復甦期將持續延長。台灣企業受整體經濟環境影響，企業於營運成本考量仍趨保守，評估辦公室租賃租金及面積更為謹慎，評估期將延長。然而下半年由於通訊大廠將有新品上市，台灣半導體供應鏈業者將跟進受惠，帶動國內進出口貿易、製造及工業生產擴增，民間投資可望成長並為經濟成長注入新動能。



仲量聯行總經理趙正義表示：2017年上半年全球不動產市場交易量為2,970億美元，較2016年同期成長2％，交易最熱絡的市場仍集中歐美地區。但由於美國對亞洲及中東地緣政治相關作為、利率及油價波動等議題充滿諸多變數，預測2017年全球不動產交易量與2016年相當，金額可望在6,500億美元上下。亞太地區將由中國帶動區域境內外投資；2017年上半中國已吸引124億美元的境外資金，較2016年同期成長約四成。同時中國投資人也積極於世界主要不動產市場布局，2017年上半年已投入36億美元至美國主要城市，佔整體境外資金流入美國總額大約兩成，顯見中國投資實力不容小覷。



於國內方面，近來投資市場趨緩，多數市場上可供投資的物件的售價與買方所預期的投報率仍有差異，因此多數投資人持續評估。但同時國內游資充沛，法人投資人可動用投資金額再創新高，資金可運用的渠道應由政府及民間共同努力使其多元化。在人口逐漸老化及政府積極行銷來台觀光，建議資金可導向公有土地BOT、地上權、休閒醫療養生機構等面向發展。在新閣揆上任之際，我們預計台灣政局將趨於穩定，也冀望新政府在吸引國外及海峽兩岸資金來台投資計劃上，有更實質精進的配套方案，以力提振台灣經濟及產業發展，推升國際競爭力。



仲量聯行指出，台北市本季整體A級商辦公室租賃需求主要由業主自用支撐，新租約全數集中於小坪數空間。業主自用及房東釋出原本保留空間，加上部分金融、科技、醫療科技業者進行搬遷、縮編或退租，本季淨去化總量為24,304坪。本季合作金庫於長安東路的總部釋出空間面積32,639坪，其中27,090坪為自用。2017年前三季總去化達約3.2萬坪，達十年來次高。



本季需求主要集中於非核心商業區，其他商業區則為趨緩走勢。整體空置率因新供給釋出部分出租空間，較上季上升0.8個百分點來到8.7％。多數企業租戶租賃決策仍趨謹慎保守，評估搬遷及續租費用後決定維持原單位續租。然而，房東也釋出續約讓利條件，給予續約優惠，但2017年陸續有新供給落成釋出，有意搬遷之租戶將持續評估搬遷的條件及可能性。



仲量聯行表示，在目前租戶趨於謹慎的市況，多數大樓業主仍維持租金水平。本季整體A級商辦平均租金新台幣每坪每月2,643元，與上一季持平，年成長則微幅降低0.1％。我們的市場調查發現，由於部分大樓有減租或退租的情形，加上部分現有租戶也持續評估即將釋出的新供給，因此房東於租金調整上也較為謹慎，並以免租期優惠來吸引租約，整體免租期每年0.8個月，較2016年同期的0.7個月明顯增加。本季四大商業區中，信義及敦南商業區走勢持平；敦北在原租戶搬遷及房東釋出原保留單位使空置率明顯上升，部分大樓業主調降租金，使平均租金較上季下跌1.2％，來到每坪每月2,305元，為三年來最低的水平。非核心商業區在部份原自用大樓釋出市場及部分空置下降的大樓業主微幅調漲租金，平均租金較上季成長0.6％來到每坪每月2,116元。



內湖南港市郊區域的廠辦大樓持續以相對便宜的租金吸引科技及金融業進駐，並有部分企業租戶為整合營運，承租大面積空間設立總部，新供給於釋出後一年即達滿租，可見需求強健。在新租約及部分租戶減退租的相互帶動下，整體空置率微幅下降0.2％來到2.9％。市郊區域整體租金，由於大面積租戶房東給予優惠及部分房東面臨退租壓力、空置率上升調降租金，較前期顯著降低3.6％，來到每坪每月1,377元。但單就內湖地區而言，其需求穩健，新大樓成交租金高，平均租金於本季成長1.2％來到每坪每月1,293元。



仲量聯行說明，短期未來人力需求反映當今國內產業趨勢；知名人力研究機構針對第四季台灣就業季展望調查指出，整體約26％的企業有增聘意願，其主要集中於製造及金融保險業；聘僱意願最低則為休閒餐旅業。未來預計部分業者朝向無人化智慧服務，將減少辦公間需求。新創公司或個人工作室的興起也將為台北市辦公空間需求型態朝向共享空間。



2017年至第三季租賃活動趨緩，企業評估租賃時仍以租金為主要考量，並維持謹慎保守的態度，預計租約商議及評估期將略為拉長。第四季預計前幾季以來不斷評估搬遷的租戶可望成交，加上新釋出大樓需求強勁，全年去化可望於年底成長。2017年釋出的65,000坪的頂級或A級新供給，在目前多數大樓已接近飽和，房東給予預租優惠，可望吸引原先在其它商業區的租戶考量評估搬遷至主要商業區較優質大樓。此外，部分企業在當今經濟環境下已著手進行併購或整合營運的計畫，預計部分大面積需求將集中於新供給。



仲量聯行考量當今景氣趨勢及觀察租賃市場供需雙方面心態，大樓業主於租金調整上明顯謹慎，加上新供給大樓業主給予較優惠的預租條件，2017全年整體租金走勢預計將維持2016年水平，年成長率介於1％上下。



仲量聯行商業不動產協理劉建宇表示：仲量聯行第三季「全球市場展望」Global Market Perspective統計，2017年至今全球租賃需求持穩，歐美2017年上半年較2016年同期成長3-4％；亞太區域除新加坡、中國一線城市及墨爾本需求強勁外，其它主要城市皆呈現平穩；區域整體需求下降2％。租金方面，全球平均租金相較去年中成長3.4％；美洲區因多數新供給開價拉高平均租金水平達4.9％；亞太區域則因中國企業在香港業務需求增加、澳洲主要城市新供給帶動租金成長，區域平均租金年成長3.3％。在全球景氣復甦並充滿變數的狀況下，企業於人力徵聘及空間需求上更為謹慎。



仲量聯行近期研究顯示，全球企業選擇辦公空間時，逐漸朝向可以啟發員工潛能、滿足工作需求及提供員工適時放鬆的空間設計元素為主要考量。在全球經濟復甦緩慢，企業行事趨於保守，預計2017年亞太整體去化量將與2016年相當。於國內方面，近來我們也發現企業因受目前景氣影響，積極進行人力及租賃空間調整，持續評估更優惠的租賃或搬遷條件。部分已經評估一段時間的租戶可望於2017年底簽約，加上新供給房東給予較優惠的預租條件，部分大面積租戶已進行簽約，年底前可望帶動2017年總去化量。租金方面目前因為房東為保留租戶或鼓勵現有租戶續約，租金調整相對謹慎；加上新供給預租條件給予優惠的影響，我們預估2017年租金成長將稍微趨緩，介於1％上下。



在投資市場部分，本季投資市場因民間流資充沛，市場有適當的物件釋出，法人投資人把握適當時機進場，主要大型商用不動產交易達新台幣195億元，季成長及年成長均達約五成。2017年前三季國內大型不動產總交易額為372億元，較2016年同期減少約8％，為九年來次低，僅次於2015年，顯見當今投資方仍為保守謹慎。其主原因除了國內外政經環境不穩定外，國內主要商業區擁有符合投報率的投資標的較少。但投資方的資金仍舊充沛，並期望積極佈局於不動產市場，因此將持續觀望。



本季最大宗交易為壽險業者出售位於嘉義市飯店暨零售商場，售價為48.3億元。2017年至第三季止壽險業直接投資不動產的金額約為29億元，與過去六年120-670億元的成交額相較，預計2017年極有可能創新低，主要因為當今市場上交易的物件價格未能達到壽險業者理想的投報率。但至第三季為止，國內前十大壽險業者可用於投資不動產的金額較上季增加4.0％，達新台幣4.8兆元，創歷年新高。

本季主要法人投資方為企業公司61％、金融服務21％及壽險業12％。企業公司主要仍投資於自用工業及零售不動產，逾三成總交易額為關係企業間為改善資產架構的交易。壽險業仍聚焦於具穩定租金的投資標的，本季富邦人壽投資13億元麗嬰房內湖總部大樓，麗嬰房計畫出售後回租15年，為單一所有權且具固定收益型不動產投資標的，且投報率達到買方預期，為市場上難得的理想標的。



本季大型土地投資額為新台幣206億元，較上季增加73.3％，但去年同期減少約三成，交易金額持續多於直接建物投資。主要交易多為開發商取得營建用地蓋屋出售或企業購置土地建置自用廠房。以往工業地多數由製造業取得，近來餐飲食品業者也開始取得土地興建中央廚房或倉儲設備來擴充產能。此間接反映國人外食習慣及觀光客來台享受美食，帶動餐飲業營業額於第三季持續成長。

據住展雜誌統計，2017年北台灣Q3總推案量約1,589.62億元，較2017年Q2減少約7百億、季減幅逾三成；若與2016年同期比較，則減少397.85億、年減幅約二成，且創下2004年以來第三季單季推案量最低水位。



住展雜誌企研室經理何世昌表示，2017年Q3推案量銳減的主因，與房市復甦力道疲軟、房價持續修正，導致業者觀望推遲或暫停新的開發案有關，尤其大台北欠缺具指標的新豪宅案助陣，推案量就難以放大。另，2017年閏六月也是原因之一；往年9月都是推案旺月，但2017年9月推案量並不大，主要是受到農曆閏六月影響，使鬼月較往年來得晚、並占據9月三分之二的時間，旺月因此變淡月，使得Q3案量進一步萎縮。



北台灣2017年1至9月，累計推案量約5,585億元，除非Q4爆出2千5百億大量，否則2017年全年推案量將低於8千億的機率頗大，可能會成為金融海嘯以後、第一個案量不到8千億的年度。



在北台灣各縣市方面，台北市2017年Q3推案量為449.3億，比2016年同期減少近150億、年減幅將近二成五。由於北市有數個指標豪宅案推出時間延到2018年，量縮是避免不了的局面，最快要到2018年推案量才能止跌反彈。雖然北市前三個季度量能不大，但如松山、中山與大同等行政區，案量卻比2016年增加，其中有很大一部份來自都更案的挹注。



新北市Q3推案量約526億，較2016年同期降低約160億、年減幅約23％。新北市推案量萎縮，主要是淡水、新莊、林口與五股等地的重劃區新增供給量減少所致；新興重劃區中，只有江翠北側重劃區案量持續擴增。



何世昌分析，建商推案策略兩極化的現象，在新北市重劃區最鮮明。土地取得時間早、或取得較低的業者，競相推出低價案來迎合時下主流購屋需求，也因為價格實惠而賣得嚇嚇叫。然而，重劃區內土地成本高的業者，卻只能選擇凍結開發案，被動地等待房價能夠彈回來再出發。

北台灣Q3推案量唯一逆勢成長的桃園市，推案集中在桃園、中壢二個主要行政區，Q3案量達411.32億，較2016年同期增長近70億、年增幅近二成。從Q4到明年，桃園區仍會是大桃園推案最踴躍的地方，尤其中路、經國兩大重劃區新案源源不斷，高價與低價案齊發，市況愈來愈熱鬧。



何世昌指出，2017年房市成交量雖已明顯回溫，但因預售屋交屋潮後累積的餘屋量還不少，建商把心力放在銷售餘屋，規劃新案顯得意興闌珊。雖然2017年第四季業者推案信心稍有回復，案量將大於第三季，可望超越二千億；至於能否像2016年Q4一樣，意外上演一波搶推案風潮，將全年案量一舉推上8千億，這部份有待觀察。

交屋超過4年、曾5次流標的「美河市」商場原本已成著名蚊子館，台北市捷運局12日第6度公開標租竟大爆冷門，由IKEA宜家家居擊敗日勝生活科技，拿下1至4樓商場經營權。IKEA從瑞典進軍台灣市場23年，目前全台共5家店，最大面積是台中店，最小是台北敦北店，美河市商場約為2萬坪，可望成為全台最大門市。

▲台北市捷運局第6度標租「美河市」1到4樓商場，終於由瑞典知名品牌IKEA宜家家居得標。(記者鍾泓良攝)

根據《工商時報》報導，台北市捷運局第6度標租美河市公有不動產1到4樓商場，標租底價每月1,136萬元，總坪數為1萬6,687坪。首度標租之後，由於持續乏人問津，底價一路調降，這次相當於打6折。

結果12日開標總計收進2封標單，令人跌破眼鏡，1標為「美河市」開發商日勝生活科技，另1標為IKEA宜家家居，最後由價高者IKEA得標。捷運局聯開處受訪表示，商場租期為9年11個月，預計開標後30天內和得標人正式簽約。

翻轉竹東！內政部營建署審查通過前瞻基礎建設由新竹縣政府提案的「城鎮之心工程計畫競爭型」-「竹東之心中興河道水岸生活空間再造工程計畫」，核定3.75億元經費執行！配合浪漫台三線補助竹東林務局宿舍群修繕及活化、竹東台泥舊廠公園改造客家花廊、台三線竹東街道景觀改造計畫，以及客委會補助已完成的竹東客家戲曲公園改造、水岸光廊形塑計畫，竹東繁榮前景可期！



由於這個案子涵蓋多項跨部會分項計畫，縣長邱鏡淳指示相關單位面對挑戰、勇往直前，並協調竹東鎮公所籌組專案小組，架構垂直與橫向之聯繫溝通管道。邱鏡淳並看好中興河道水岸生活空間再造，可重塑客家生活與水共生的樣貌，沿岸營造優質親水空與綠色步道提昇景觀美質，讓竹東鎮的生活空間更適，進而帶動觀光旅遊和產業發展，配合相關建設增加淨遷入人口，讓升格竹東市的目標更快實現！



中興河道周邊由於過往產業與生活的痕跡，留下許多特色的人文資源。中興河道舊稱為「洗衫坑」，由於婦女早期聚集洗衣的地方，目前也留存著數個洗衫坑，並且仍然使用中，為重要的水文化場域。



中央市場與竹東天主堂為過去到現今重要竹東生活重要的空間，除了機能上的使用，也為重要的歷史記憶空間。客家戲曲公園是鎮內重要的生活休閒育樂中心，每年的天穿日等相關客家節慶皆在公園內舉辦。



另外，蕭如松藝術園區、樹杞林文化館、篁城竹簾文化館、林業展示館也因特色的文化歷史、成為具有特色之觀光景點。中興河道水岸生活空間計畫將改善週邊的通行品質、停車及活動空間等等。初步配置，是將興農街至大同路規劃為「水生態」河段：工程計畫包括:生態觀察教育公園、水資源教育通學步道、水岸多孔隙環境營造、水岸植栽綠美化、橋梁整建及美化、洗衫坑近水空間營造、人本綠色網絡營造以及配合營建署道路組之路網品質提升計畫、環保署汙水截流工程計畫。

另外，大同路至學前路為「水文化」河段：計畫工程有大同路至商華街開蓋工程、近水休憩空間、水岸空間整備與步道、橋梁整建及美化、人本綠色網絡營造以及配合交通部計畫之信義立體停車場、環保署汙水截流工程。



至於學前路至工業二路為「水休憩」河段：計畫工程為人本綠色網路營造、橋樑整建美化、河道開蓋意象營造、生態淨水公園、水岸多孔隙環境營造、洗衫坑水空間營造以及配合交通部計畫之仁愛立體停車場等。